我们房地产这些年- 第20部分

戴志康，上海证大集团董事长。20世纪80年代末进海南，创立过富岛基金，原海南富岛资产管理公司总经理。1998年撤离海南，转型为房地产商人。

陈金飞，通产投资集团董事会主席。原在北京政府机关工作，1987年，与三个合伙人一起创业，开始出口纺织品，三年后转入海南房地产业。之后他回到北京投资房地产、建筑材料。

黎辉，阳光100物业公司总经理。由华东政法学院分配至海南省政府工作，后下海创立上海禾和物业公司，任董事长。他在物业管理方面独有建树，他提出的人文与自然实现共融且和谐相一致的环境管理理念，以及对物业设施进行有效管理的资产管理增值理念等在房地产界影响甚广。

刘博，北京依莲轩房地产开发有限公司总经理，1990年来到海南“拓荒”，他曾首次在房地产界提出“人文地产的觉醒”。

吴一坚，金花企业集团董事长。1985年到海南发展，1991年岁末从海南回到西安，创办了金花房地产开发公司，后发展为金花集团。集团涉足开发、投资、制药、商贸、交通、房地产、酒店及高尔夫等领域，拥有国内和香港两家上市公司。

刘波，诚成文化董事长。刘从海南做房地产获得创业的第一桶金后，成功地打造出中国证券市场文化传媒概念第一股“诚成文化”，2003年9月去了海外。

黄巧灵，宋城控股有限公司董事长。1986年黄只身来到海南，以2000元起家，在海角天涯开发了第一个海滨浴场。1994年到杭州开发宋城、杭州乐园等旅游项目，并收购了“奥丽安娜”号邮轮。

曾伟，棕榈泉国际公寓董事长。1988年曾伟从四川某国家单位辞职，来到海南，先后在省政府、省人民银行工作过；后在北京开发了棕榈泉国际公寓这一高档项目。

阮希玮，德亚集团总裁。1991年阮在海南以炒房地产起家，1994年成立福建德亚集团，与李宁合作生产“李宁”牌领带、服饰，此后业务逐步扩展。现在德亚集团的投资包括果树、养鱼、娱乐和高科技园区。

……

晓剑总结说，在海南浪潮中沉浮过的人都有一种奇怪的海南情结，“一提到1988年就会有一种悲壮感”。对于他们而言，海南的经历是生命中一段挥之不去的记忆。

“几年前看到潘石屹在中央电视台做一个节目，在对他的介绍中仅用了两行字，第一行字是他毕业的大学，另一行的意思是他曾闯荡过海南，用这样两行字来表示他的整个身份，这使我很感触。”晓剑的感触是因为潘石屹能把海南经历当做生命中最重要的一段经历。

潘石屹谈到当年的“闯海”经历，曾感慨地说：　在当时计划经济体制下，许多人渴望大特区的自由空气，渴望实现自身价值，抛家弃业奔向海南，把海南当做施展拳脚的舞台。这背后与整个社会改革开放、思想解放的大背景相关。海南给了我们从来没有过的希望，我们也从创业中开拓了市场的眼光，同时受到市场经济意识的启发。

从历史角度看，1988年是中国房地产行业的一个元年，很多东西起源于这一年。对于房地产业和房地产界的“大腕”而言，1988年是具有标志意义的一年。

1988年1月15日至18日，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开。时任国务院秘书长的陈俊生宣布：“住房制度改革从现在起正式列入中央和地方的改革计划，并在全国分期分批展开。”同年2月，国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。方案的出台，标志着住房制度改革进入全面试点阶段。至此，我国掀起了第一轮房改热潮。

3月25日，在第七届全国人大第一次会议上，国务院代总理李鹏在《政府工作报告》中提出：“加快城镇特别是大中城市住房制度的改革，逐步实行住房商品化。”“结合住房制度的改革，发展房地产市场，实行土地使用权的有偿转让。”

城市综合开发进入到快速发展阶段，到1988年全国共有432个城市成立了3124个开发公司，职工人数达12。7万人，开发商品房屋面积达1。8亿平方米。

这一年，对于万科来说极不寻常。万科经历了两件大事，一是进行股份制改造，二是开始介入房地产。万科正在迎接一个里程碑式的开始。

追述起来，万科的股份制改造源于王石对于摆脱企业发展中的行政性因素。1985年，深特发需要归还一笔外币贷款，由于自己资金短缺，就将手伸向它的下级公司，并落实到了万科身上，打算调走万科账上的800万美元。

王石不同意，因为这是万科的经营性资金。

深特发的当家人出面和王石谈条件，要调王石到总公司当副总。

王石还是不同意。

深特发当家人面对王石的抵抗回应道：“你不同意有用吗？先把你调离，新上任老总第一件事就是划拨800万额度。”

两周后，王石接到通知，让其赴党校培训一个月，他没去。

一个月后，王石被上级撤销了总经理职务，送进了党校培训班。

王石回来的时候，深特发已经任命了新的总经理，但此人知道王石还在深圳，就称病没来万科上班。

王石继续主持工作，这件事后来就不了了之。但是，王石的总经理职务却一直没有恢复，事实上在此后三年时间里，王石的身份是模糊的。

1986年，深圳开始计划进行股份化试点。王石看到相关消息后大喜，认为通过股份化改造，可以分离企业的所有权和经营权，是防范企业风险的最佳选择。股份化了，股东多了，不是深特发一家关起门就能定的，一纸调令让王石走人的风险自然就没了。

经过一年多的运作，市里通知万科报方案。股份制改造方案本来应该一并送体改委和深特发，但是王石知道深特发肯定不同意。于是，体改委他送了，深特发他压着，体改委批了，才送深特发。深特发明白过来的时候，市里的红头文件都下来了。

王石急切地等待深圳主管部门的回音，结果等到的消息是，深特发方面强烈反对。一位副总经理带着一拨人直接去市政府请愿，强烈要求政府收回成命，理由是政府越权干涉企业内部运作，无视基层领导。

在与深特发高层交流过程中，深特发的一负责人对王石说：“你王石一贯天马行空，独来独往，现在感觉到了吧，你跳十万八千里也跳不出如来佛的手心。”

另一领导直接告诉王石：“如果特发下属的企业都像你王石的企业那样越权，管理不乱了套？”

闹到这份上，只能咬紧牙关向前冲了。王石找到了当时的深圳市委书记李灏，最后还是市领导面对面做工作，深特发无奈之下只好签字。1988年底，万科股份化改造终于完成，这让王石长长舒了一口气。

这一年王石37岁。

1988年的深圳，开发房地产的门槛比现在还高：　非建筑行业的企业要想进入房地产开发领域必须通过招投标，只有拿到土地才批给单项开发权。

11月18日下午，深圳市第二次土地拍卖在深圳会堂举行。经过几轮叫价，地块拍卖价格攀升到1200万元，无人应战，正当拍卖师准备落下最后一槌的时候，突然从会场的一个角落处发出“2000万”的应价声。全场哗然，这位应价者是万科代表。

万科的举动让国土部门很生气，他们当时怕扰乱市场，不希望拍出高价。在签订土地出让合同时，负责拍卖的官员望着王石，劈头就是一句：“怎么出这么高的价？简直是瞎胡闹！”按照拍卖的价格计算，楼面价格已经高于周边地块的住宅平均价格。万科开发房产不卖4000元/平方米以上就要亏本，而1988年的深圳不可能卖出这么高的价。明知会亏还要买，国土局领导觉得万科明显在“捣乱”。

原来这是万科的一次商业预谋，万科决定进军房地产业，但当时市场上无人知道万科，于是王石等煞费苦心想出了这个计划，因为当时深圳的土地拍卖在全国乃至全世界都会受到广泛关注，如果在拍卖会上喊出一个令人“目瞪口呆”的天价，万科想不出名都难。果然不出所料，第二天，“万科”就成了国内和香港等主要媒体报道的焦点，一拍成名。

就这样，以2000万元的“天价”，万科买了一张昂贵的房地产市场“入场券”。之所以称之为“昂贵的入场券”，是因为招标并不是当时的房地产企业获取土地的主流方式。据《1997年深圳房地产年鉴》显示，截至1996年底，深圳市国土部门共签订出让3615宗土地中，协议出让占到75％，招标仅占3。3％，拍卖仅占0。7％。从1987—1998年的11年间，深圳通过拍卖出让的土地仅有7宗。从土地价格上看，企业通过招标和拍卖获得土地的成本远高于协议拿地。

但是，后来事实证明万科的成名计划堪称完美。不久，他们就在这块地上建起了威登别墅，大受追捧，不但没亏本，还名利双收。

几个月后，万科再次参加招标夺得天景花园地块，并将这一地块作为他们的第一个房地产开发项目。

今天的中国房地产龙头企业、未来有可能成为世界最伟大企业之一的万科，就是这样懵懂、鲁莽地闯入房地产行业的。其黑马姿态，一点不比后来高价拿地的顺驰差。

如果说王石是中国房地产界“教父”，万科是“黄埔军校”；那么桂强芳则可以称为中国房地产中介业的“教父”，国际地产咨询公司则是“房地产中介黄埔军校”。

1984年，刚从贵州财经学院投资经济系毕业的桂强芳只身来到深圳，先后在市政府基建办、土地改革办、国土局担任科长、处长、经济师。1986年11月，桂强芳作为深圳市房地产改革领导小组的一名成员，第一次跨过了罗湖桥到香港考察房地产。考察活动中，成熟的香港房地产市场的种种规则和表现都冲击着桂强芳以往的认识，尤其是和李嘉诚一起参加了几次土地拍卖会，亲眼目睹了香港开发商在拍卖会上的群雄逐鹿后，这种惊心动魄的招拍挂土地出让方式给他留下了极深的印象。

但对桂强芳影响最深的是房地产中介这种在中国仍是闻所未闻的企业模式。

从香港考察回来后不久，深圳便加快了房地产改革的步伐。

1988年下半年，桂强芳向李传芳副市长提出，深圳要发展房地产业，必须建立起一个既不属于政府部门主管、也不是国有企业的咨询服务机构，使其能站在客观公正的立场上，对政府制定的房地产政策提供专业性的意见。李市长很认可和支持他的想法。

1988年8月底，深圳市政府批准了桂强芳的可行性报告，9月初国际地产咨询公司注册成立，创始人就是桂强芳。从审批到领取执照，整个过程仅用了十天时间。

1988年12月28日，一个注定载入中国房地产历史的日子，内地首家房地产中介企业深圳市国际地产咨询公司诞生了，同时揭开了中国房地产中介发展的大幕。

由于当时很多企业想从事房地产开发，又苦于没有相关经验，国际咨询公司开设的学习班和咨询业务一开始就非常火爆，国际地产也淘得了第一桶金。万科也是这一时期在国际地产的指导下进入房地产市场的。1989年3月，国际地产开始通过广告的方式发布房源信息，开始做二手房交易业务。作为当时唯一的政府授权成立的房地产中介机构，国际地产在深圳三级市场上吸引了大量的买家和卖家，从此一发而不可收，逐渐形成目前中介代理的雏形，在海内外都有了一定声誉。鼎盛时期，国际地产拥有15个交易所，覆盖了现在的罗湖、福田以及沙头角片区，业务范围非常广泛，包括辅助土地投标、房地产策划代理、房屋评估，年利润达到6000万人民币。

但一个不为人知的事实是国际地产具有特殊的双重身份，一方面在经营上独立运作，一方面又在人事上与政府部门紧密相连，公司员工可以直接通过任免进入政府部门工作。因为国际地产原本就是在政府的行政指导下成立的。也正是因为这种模式，给公司后来的发展埋下了管理上的隐患。

事实上，桂强芳的门生包括了如今在房地产业内赫赫有名的李耀智、王波、佟捷、张红卫以及口口声声自称是“王石的学生”的陈劲松。但一个让人惋惜的事实是，由于发展过快、管理滞后，国际地产很快开始分裂，先后衍生出广厦地产和世联地产，前者以交易为主，后者以评估为主。一年后，广厦地产再次裂变，分出众厦地产、宏厦地产。而从世联地产也走出两个目前深圳中介业较有思想的人物，一是潘军，一是龙固新，两个人分别于2000年和2001年成立了星彦和德思勤。桂强芳所培养的弟子们纷纷揭竿而起，另立门户，淋漓